近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗了(le)机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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